Barrierefreies Wohnen: Altes Haus ganz neu

Endlich! Ein Balkon für die Wohnung. Doch die Freude über den Plan des Vermieters, einen Platz an der Sonne einzurichten, währte für Familie Speck (Name von der Redaktion geändert) nur kurz. Für den Balkon sollte sie teuer bezahlen: Um 90 Euro pro Monat würde sich die Miete nach dem Umbau erhöhen, hieß es im Ankündigungsschreiben. Eine eilig aufgesetzte Anfrage beim Deutschen Mieterbund ergab: Die Mieterhöhung ist rechtens.

Der Mieter muss Bescheid wissen

Grundsätzlich dürfen Vermieter in drei Fällen auch ohne Zustimmung des Mieters Modernisierungen vornehmen und die Kosten anschließend auf die Miete umlegen: Wenn der Wert der Wohnung dadurch gesteigert wird, wenn die Maßnahmen zu Energieeinsparungen führen und wenn die Wohnung dadurch barrierefrei oder barriereärmer wird.

Der Vermieter muss die geplanten Veränderungen, die geschätzten Kosten und die geplante Bauzeit drei Monate im Voraus schriftlich ankündigen. Elf Prozent der Kosten darf er anschließend auf die Jahresmiete umlegen. Im Fall der Specks kam es so zu einer Mieterhöhung von 1080 Euro im Jahr, umgerechnet 90 Euro pro Monat, weil der Anbau des Balkons etwa 10 000 Euro gekostet hatte. „Während der Umbauten liegt normalerweise ein Mangel an der Mietsache vor“, erläutert Gerold Happ vom Eigentümerverband „Haus & Grund“. „Das heißt, der Mieter muss in dieser Zeit weniger zahlen.“

Einen gewissen Schutz vor Modernisierungszuschlägen gibt es bei Staffel- oder Indexmieten, die sich automatisch erhöhen. „Hier ist eine Mieterhöhung infolge einer Modernisierung nicht möglich. Die Miete darf nur dann erhöht werden, wenn der Vermieter durch ein Gesetz verpflichtet wurde, bestimmte Modernisierungen durchzuführen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund.

Für den Mieter zuschlagsfrei sind auch Maßnahmen der Instandhaltung. Geht der Heizkessel kaputt und entscheidet sich der Vermieter, ein besonders energiesparendes Modell einzubauen, darf er nicht die vollen Kosten auf die Miete umlegen. Die Kosten für einen gleichwertigen Ersatz des alten Kessels gelten als Instandhaltung und müssen nicht vom Mieter getragen werden.

In Härtefällen lohnt sich ein Widerspruch: wenn sich die Miete so stark erhöht, dass der Mieter sie sich nicht mehr leisten kann. Auch muss niemand akzeptieren, dass zum Beispiel für das neue Bad die Küche deutlich verkleinert wird.

Mieter: Veränderungen mit dem Vermieter absprechen

Möchte umgekehrt der Mieter modernisieren, sollte er vorher eine schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen. Grundsätzlich kann dieser darauf bestehen, dass die Wohnung bei Auszug im ursprünglichen Zustand übergeben wird. Möchte der Mieter also eine Gegenleistung für seinen Aufwand oder eine Garantie, dass die modernisierte Wohnung bei Auszug nicht rückgebaut werden muss, muss er dies in einer sogenannten Modernisierungsvereinbarung festhalten. Dort kann der Vermieter etwa eine Zeit lang auf sein Kündigungsrecht verzichten und bestätigen, dass der Umbau auch beim Auszug akzeptiert wird.

Mieter haben ein Recht auf altersgerechte Umbauten

Ob bodengleiche Dusche oder Türschwellen, die sich auch mit Rollstuhl passieren lassen: Wenn es nötig ist, muss der Vermieter alters- oder behindertengerechte Umbauten zulassen. Allerdings kann er eine zusätzliche Kaution verlangen – als Garantie dafür, dass der Umbau beim Auszug wieder rückgängig gemacht wird. Sinnvoller ist es daher, eine freiwillige Modernisierungsvereinbarung mit dem Vermieter zu treffen.

Der Energieverbrauch entscheidet

Der Vermieter darf Energiesparmaßnahmen nur dann auf die Miete umlegen, wenn der Energieverbrauch zurückgeht – und zwar messbar. Beispiel: Wird die Ölheizung durch eine Anlage für Holzpellets ersetzt, ist das zwar unter Umständen umweltfreundlicher. Es muss sich aber nicht automatisch günstig auf den Energieverbrauch auswirken.